«Цены на новостройки падают»: как высокая ставка давит на рынок Москвы

• [00:27] Главным фактором стало не движение цен, а ключевая ставка: дешевле 12% она вряд ли будет, супервыгодных ипотек ждать не стоит.

• [01:29] Привычный массовый спрос, подстегиваемый льготной ипотекой, ушел: ожидать всплеска покупателей не приходится, а причины роста цен — сомнительны.

• [03:29] Дефицит новостроек, о котором говорят девелоперы — преувеличен; объемы строительства сокращаются незначительно, а спрос ослаблен.

• [06:30] Реальность рынка: в цене новостройки — не только квартира, но и до 30% стоимости «финансовый продукт» (льготная ипотека, рассрочка), который невозможно перепродать на вторичке.

• [09:39] Формируется перекос: новостройки с обвязкой продаются дороже, но на вторичке цена ниже — инвестор теряет до 30%, выйти без убытка крайне трудно.

• [12:37] Прогноз: в 2026 ключевая ставка 12-15%, рынок вторички — наиболее честен, там ценовой рост маловероятен. В новостройках рынок ждет жесткая трансформация и дисконты.

Как ключевая ставка влияет на рынок недвижимости и как вы в целом оцениваете ситуацию?
Олег Репченко, руководитель портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru»

В прежние годы мы собирались и обсуждали цены: упадут они или вырастут. Сейчас цены на квартиры ушли на второй план. На первый план вышла ставка. Все задают вопросы: снизится ли она, не снизится, на сколько может снизиться, возможен ли ее рост. Это стало ключевым фактором, поскольку значительная часть рынка зависит от ипотеки.

Что касается ставки, оптимисты хотели бы ее быстрого снижения. Однако мы видим, что процесс идет медленно. Если помните, год или два назад в подкасте вы спрашивали: «Когда у нас будет дешевая ипотека?» Я тогда ответил: «По крайней мере, не при нашей жизни». Похоже, этот прогноз сбывается по простой причине: существует слишком много внешних проблем. Речь не о нашей вине, а о геополитике и макроэкономической ситуации.

Что это означает для владельца обычной квартиры в Москве?

Это означает следующее: супернизких ставок, скорее всего, не будет. Мой тезис состоит в том, что будут периодически возникать проблемы, которые вынудят Центральный банк замедлять снижение ставки, а в какой-то перспективе может потребоваться и ее повышение. В целом мой прогноз таков: ключевая ставка вряд ли опустится ниже 12%.

Это нормальный уровень?

Я бы сказал, что он приемлемый. Однако многие ожидают большего, так как привыкли к дешевой ипотеке. Во-первых, льготная ипотека была массовой довольно долго. Более того, во время кризиса, вызванного covid, когда ключевую ставку снижали до 4%, обычная рыночная ипотека составляла около 7%. То есть люди ожидают ипотеку в 6–7–8%. Они ее не дождутся. Я считаю, что такой ипотеки не будет, потому что если ключевая ставка вряд ли опустится ниже 12%, то ипотека будет на уровне 15% и выше. Это реальность, в которой мы оказались, и это, вероятно, основной тезис. Ожидания быстрого снижения ставки до рекордных уровней не оправдаются.

С одной стороны, это означает, что супервыгодных условий ждать не стоит, нужно искать способы решения квартирного вопроса здесь и сейчас. С другой — продавцы не дождутся наплыва покупателей с дешевой ипотекой, как в прежние годы. Поэтому, переходя к ценам, несмотря на инфляцию и рост себестоимости, фундаментальных причин для заметного роста цен, которого ждут многие продавцы и прежде всего застройщики, не существует.

Однако говорят, что к 2027 году возникнет дефицит предложения, и это подтянет цены.

Что такое дефицит предложения? Во-первых, уже запланировано немало проектов на 2027, 2028 и 2029 годы. Я считаю, что дефицит предложения — это во многом очередной способ создать ажиотаж. Причина в том, что многие проекты имеют длительный цикл. Застройщики приобрели большое количество площадок и начали инвестиционные проекты, которые необходимо реализовывать. Думаю, объемов строительства хватит еще на несколько лет. Речь идет не о дефиците, а о некотором сокращении объемов — порядка 20–30%. Строить будут, но меньше, и это сокращение наступит не сейчас, а примерно через два года.

С другой стороны, сокращается спрос. Поскольку супердоступной ипотеки не будет, спрос останется ограниченным. Кроме того, существует серьезная проблема: все субсидированные ипотеки, рассрочки, траншевые схемы, которые я называю «купи сегодня, плати завтра».

Первая схема — субсидированная ипотека, когда застройщик снижает ставку на первые годы. Затем появились рассрочки: вносится 10–30%, а остальное — через год-два-три, когда дом будет готов. Доля таких схем достигала 50% и более. Если ставка не снижается или снижается недостаточно, значительная часть людей, рассчитывавших взять дешевый кредит через год-два, столкнется с тем, что ставки не изменились. Более того, они могут обнаружить, что цены не выросли и можно найти варианты дешевле, чем они купили. В такой ситуации выгоднее отказаться от сделки. Поэтому я ожидаю волну расторжений.

Сейчас цены на новостройки выше, чем на вторичку, а раньше было наоборот. Как будет дальше?

Объясню. На рынке создан сюрреализм, который искажает реальную картину. В СМИ вы читаете, что новостройки дорожают. На самом деле цены падают. Вас вводят в заблуждение.

Почему так? Раньше застройщики продавали просто квартиры. В последние годы — квартиру плюс финансовую схему.

И вид из окна...

Нет, подождите. Вид из окна — характеристика квартиры. Если вид хороший, она должна стоить дороже. Я говорю о другом. Представьте «Макдональдс»: вы можете взять бургер, а можете комбо-набор с «Кока-колой» и картофелем фри. Так же и тут: вы покупаете не просто квартиру, а квартиру плюс финансовый продукт.

Этим продуктом может быть семейная ипотека, субсидированная ставка, комбо-ипотека, рассрочка или траншевая схема. Вам говорят: «Покупайте сейчас, потому что условия льготные». Но это занижение ставки включено в цену. Рассрочка не бесплатна — проценты включены в стоимость. Вы покупаете квартиру с дополнительной финансовой нагрузкой.

Далее. Рынок в стагнации, продажи идут тяжело. Чтобы стимулировать спрос, финансовый продукт улучшают: уменьшают первый взнос, увеличивают срок льготной ставки, делают скидки. Это закладывается в стоимость и создает иллюзию роста цены. Но растет не стоимость квартиры, а стоимость финансовой обвязки.

Когда покупатель пытается перепродать такую квартиру, он обнаруживает, что финансовый продукт перепродать невозможно. На вторичке продается только квартира — и ее цена существенно ниже, чем у застройщика.

Эффект «Мерседеса», да?

Да, можно сравнить. Но механизм другой: застройщик продает квартиру плюс финансовый продукт — это дороже на 10–40%. При рыночном росте 2020–2022 годов эта разница компенсировалась. Сейчас рост остановился. И человек, купивший такую новостройку, на вторичке продает ее на 10–30% дешевле, чем купил. Это уничтожает идею инвестиций в новостройки. Это надолго замораживает возможности людей, которым нужна другая квартира, но они не могут выйти из сделки без потерь. Так создается крайне невыгодная для покупателя ситуация: вам продают квартиру по завышенной цене, которую потом невозможно выгодно перепродать. Оправданно это только если вы готовы платить ипотеку долгие годы.

Это надолго?

Фактически навсегда. Получается такое «новое крепостное право».

У вторичного жилья есть шансы?

Продать можно, но с потерями. Например, застройщик продает за 16–18 млн руб., а по переуступке ее готовы купить за 12–13 млн, но и это не всегда происходит. Такой перекос и создан. Думаю, в ближайшие год-два ситуация должна каким-то образом разрешиться.

В конце о прогнозах. Ваш взгляд на 2026 год?

Начнем со ставки. Мой прогноз: в 2026 году ставку, скорее всего, немного снизят, но не сильно. Думаю, она будет в диапазоне 12–15% и вряд ли пойдет ниже, поскольку более серьезное снижение может вновь разогнать инфляцию. Прогноз ЦБ на 2027–2028 годы — 7–8% — я считаю идеалом, который маловероятен. Я могу ошибаться, но полагаю, что ниже 12% ключевая ставка не опустится. Ипотека станет чуть дешевле, но супервыгодной не будет.

Вторичный рынок — самый честный с точки зрения ценообразования. Множество продавцов и покупателей формируют рыночную цену. Здесь не будет ни резкого падения, ни роста: скорее топтание на месте. Ликвидные объекты могут подорожать на 5–10%, неликвидные — подешеветь. Это нормальная ситуация: квартира выставлена за 50 млн, через полгода — 40 млн, и все равно не продается. Переоцененных вариантов много.

Что касается новостроек — отрасль ждет серьезная трансформация. «Низы не могут, верхи не хотят»: покупатели не могут приобретать по текущим ценам, так как они сложились в эпоху низких ставок; ставки высоки и останутся такими, значит, цены должны быть ниже. Но застройщики не хотят снижать стоимость и занимают позицию: «Мы лучше обанкротимся, чем снизим цены».

Вероятно, гибкие застройщики адаптируются. Потребуются существенные дисконты для поддержания продаж. Лучше всего чувствует себя эконом- и комфорт-класс — сегменты массового спроса. Больше всего пострадают бизнес- и премиум-проекты, где цена достигает миллиона за квадрат. Именно такого жилья сейчас строится много. Когда застройщики говорят о дефиците, они имеют в виду дефицит в эконом- и комфорт-классе, а не в бизнес- и премиум-сегменте. Там предложения хватает, а местами становится даже больше.